关于“改造老旧小区下水管道”建议的答复

王强委员：

      您提出的“关于改造老旧小区下水管道”的建议收悉，现答复如下：

芝罘区作为烟台市历史文化的核心承载区，现存大量建成于上世纪八九十年代甚至更早的老旧社区，受限于当时的规划标准与建设条件，排水设施普遍存在老化严重、功能滞后等问题。近年来，芝罘区深入贯彻落实城市更新战略，依托老旧小区改造、排水设施排查整治等项目，系统推进排水设施的升级改造工作，通过科学规划、分步实施，完成239公里排水管网更新、300余处雨污分流改造，实现了老旧小区排水系统从 “带病运行” 到 “高效畅排” 的蜕变。

一、楼内管道改造试点探索

老旧小区排水管网改造已取得阶段性成果，但居民楼内下水公共管道的问题同样不容忽视。楼内下水公共管道作为连接住户与外部管网的 “最后一公里”，由于长期使用且缺乏专业维护，管道锈蚀、接口松动、管径过细等问题频发，极易造成堵塞、渗漏等情况。针对这一民生痛点，芝罘区住建局会同毓璜顶街道办事处，在充分征询居民意见并达成共识的基础上，于2023年依托美好社区创建项目，选取大海阳社区作为改造示点，采取“一户一策”精准改造方案，积极探索老旧小区排水系统“微创手术”的更新模式与技术路径。从前期试点情况来看，楼内排水管道改造仍面临多重实施难点。

二、楼内管道改造实施难点

（一）业主共识难以达成。根据《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。楼内下水公共管道作为建筑物共有部分，其改造事宜依法需由全体相关住户共同决策、共同担责。在此过程中，居民协调难度极大。一方面，不同住户对于管道现状认知存在差异，低层易堵塞住户改造倾向强烈，高层部分未直接受管道问题困扰的居民，改造意愿较低，对出资改造积极性不足；另一方面，各住户经济状况、对居住环境改善的期待值参差不齐，有的住户认为改造费用过高超出承受范围，有的住户则对改造效果持怀疑态度，这导致在改造方案、费用分摊等关键问题上，难以达成统一意见。

（二）改造资金缺口突出。老旧小区楼内下水管道改造涉及施工工序繁琐，对施工专业性和居民配合度都有着较高要求。施工前对于影响改造施工的柜子、吊顶、管道外包装修等设施，需要居民自行拆除，施工过程包含管道（立管）穿越楼板、（横管）穿越墙体的拆除施工，致使改造成本居高不下。前期，芝罘区住建局探索以“政府为主导、居民参与、专业支持”的三方联动机制，由政府出人工费、居民出材料费，对同意率100%的单元进行户内下水管道改造。经测算，一层每户改造费用约需6400元（其中政府平均每户出资约6000元、每户居民出材料费约400元），二层及以上每户改造费用约需2400元（其中政府平均每户出资约2000元，每户居民出材料费约400元）。经统计，芝罘区无物业管理开放式老旧社区约140余个，整体改造资金缺口巨大，若要全面推进改造，所需资金总量将超出现有财政保障能力范畴。

     （三）后续管理维护机制不健全。后续管理维护机制不健全是楼内管道改造面临的重要难题。即便完成管道改造，若缺乏长效管理机制，新管网仍可能因居民不当使用而再次损坏。当前，部分老旧小区处于无专业物业管理状态，业委会组织也较为松散，导致日常维护责任难以落实。由于没有明确的责任主体和有效的监管机制，当管道出现问题时，各住户之间容易相互推诿，无法及时进行维修，容易陷入“改造-损坏-再改造”的恶性循环

三、下步工作推进计划

下一步，我区将从资金保障、机制创新、居民参与三方面系统推进改造工作。第一，持续协调财政部门，进一步加大对老旧小区下水管道改造的资金投入力度，推动老旧小区下水管道改造工程纳入区级重点民生工程清单；第二，同时积极探索“政府引导 +社会参与+居民自筹”多元筹资路径，通过社区宣传、居民议事会等形式，引导居民合理分摊改造费用，凝聚共建共享合力；第三，同步研究建立改造后的长效管理机制，推动无物业小区引入准物业管理模式，从源头减少管道堵塞隐患，实现改造的可持续性。

再次感谢您对我区工作的关心与支持！我们将持续关注老旧小区下水管道改造问题，积极采取有效措施加以解决。欢迎您继续对我们的工作进行监督，并提出更多宝贵意见和建议，共同推动我区民生事业不断发展进步。

                               

 

                                   芝罘区综合行政执法局

                              2025年10月30日

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