关于”加快芝罘区业主委员会成立、推进信托制物业管理模式落地“建议的答复

于玲代表：

您提出的“关于加快芝罘区业主委员会成立、推进信托制物业管理模式落地的建议”收悉。首先，衷心感谢您长期以来关心支持我区物业管理和基层社区治理工作。您的建议精准指出了当前我区业主委员会组建难、履职不规范、信托制物业推广滞后、物业治理矛盾突出等核心痛点，对我区优化物业行业管理、破解民生治理难题具有极强的指导意义。现答复如下：

结合您建议所提内容，我区主要开展了以下工作：

一、强化党建引领，健全基层治理组织体系

坚持党建引领物业治理提质增效，联合区委组织部印发《芝罘区党建引领物业治理工作实施方案》，明确业委会组建、信托制物业模式导入等17项重点攻坚任务，细化配套责任分工与推进时限。同步搭建“社区大党委—小区党组织—楼栋党小组—党员中心户”四级联动治理体系，实现全区小区党群服务站实体化、常态化全覆盖运行，推动实体型小区党组织应建尽建。今年以来新组建业委会23个，其中“红色业委会”10个，目前全区共组建业委会190个，组建率达到72.4%。择优推选310余名物业企业负责人、业委会骨干担任社区兼职委员，深化物业、业委会与社区联动共治。引导辖区物业企业主动履职尽责，累计认领落实便民维修、环境整治、邻里帮扶等便民服务事项410余项，有效打通社区治理、物业服务、居民服务联动渠道，筑牢物业治理党建根基，为信托制物业模式全面推广提供坚实组织保障。

二、坚持分类施策，稳步全域导入信托制模式

结合辖区小区实际，针对老旧小区、封闭小区、村改社区三类场景，实行“一小区一方案”推进策略。老旧开放小区盘活公共收益，抵扣保洁、设施运维等基础物业支出，依托楼栋长、党员中心户开展楼栋自治，有效压降服务成本，选取4个小区试点国企参与运营，增设增值服务、设立专项基金，引导居民自愿缴费，实现物业服务平稳过渡。针对47个矛盾集中的封闭小区，依法依规开展物业解聘、选聘、换届整治，全力化解物业历史积弊。村改社区推行“两委、集体经济物业、业委会”交叉任职模式，创新“以工代赈”积分机制，吸纳辖区能人、就业困难群体参与小区公共服务。目前，58个市级试点小区已全部成立“幸福信托制”物业筹备组，53个小区健全党支部、业委会（环物委）组织体系，53个小区完成居民议事、意见征求及业主大会筹备工作，已有34个小区签订“幸福信托制物业”合同。

同时，针对业委会组建瓶颈问题，我区持续优化流程、强化督导赋能，正如您建议中指出，目前仍存在部分业委会成立难、专业履职能力不足、部分物业企业阻挠筹备、配套实操细则不完善等问题，制约了信托制物业模式规模化落地。下一步，我区将全面吸纳您的建议，靶向施策、精准攻坚，系统性推进业委会规范化建设与信托制物业模式深度融合。

一方面，聚焦痛点堵点，健全制度体系。针对您提出的业委会成立难、政策细则缺失、居民资质积极性不强等问题，我区将立足辖区老旧小区多、混合型小区占比高、历史遗留问题多的实际，加快补齐制度短板、优化办理流程、强化刚性约束。加快推进业委会成立及“幸福信托制”物业管理模式导入。目前我区已启动《芝罘区业主委员会组建及运行工作细则》编制工作，为业主大会及委员会的产生提供了可参考的流程，紧盯58个市级试点小区，强化业务指导与调度督办，总结提炼已签约小区运行经验，分类探索老旧小区、封闭小区、村改社区差异化导入路径，确保按时完成“幸福信托制”物业年度推广目标。紧盯75%的业委会组建率目标，加大对进度滞后街道的督导帮扶，做到应建尽建。严格落实业委会委员退出机制，规范决策程序与履职行为，强化党组织引领作用，提升小区自治能力。

另一方面，强化联动赋能，健全培育机制。针对业委会专业能力薄弱、信托制推广不畅等问题，我区将构建“组建、赋能、落地、监管”全链条工作体系，实现业委会规范化建设与信托制物业推广同步推进、双向赋能。一是建立联动推进工作机制。明确新成立、换届业委会优先推行“幸福信托制”物业服务模式。严格落实信托制资金管理标准，将小区物业费、停车费、公共广告费等全部公共收益，统一纳入业主共有资金独立账户，实行“双密码、双监管”模式，实现资金收支闭环管控、全程留痕。严格执行公示制度，常态化公开资金收支明细及年度审计报告，确保资金使用透明可溯。同时强化宣传引导，依托社区宣传栏、业主微信群及芝罘融媒等平台，推送信托制模式解读、政策答疑等内容。二是搭建专业化赋能培育体系。整合律师、财务、物业治理专家、行业骨干资源，组建区级社区治理与物业法律服务专家库，常态化开展业委会专题培训，覆盖物业法律法规、信托制运作规范、公共资金管理、矛盾纠纷调解等核心内容，全面提升业委会履职专业性。参照市级先进经验，探索设立社区治理专项扶持资金，通过政府购买服务方式，为业委会提供免费法律咨询、年度财务审计、合规运营指导等服务，破解业委会“不会管、管不好”的难题。同时，依托社区新时代文明实践站、网格宣讲等载体，常态化开展物业治理、业主自治普法宣传，扭转业主“被动观望”心态，提升业主参与小区治理的积极性。

针对您反馈的万科御龙山等小区因多方因素导致业委会组建进度缓慢的问题，今年以来区住建局已采取对应措施，工作开展情况如下：

区党建引领物业治理专班将该万科御龙山小区作为今年物业治理重点整治小区，实行挂牌督办。今年5月，区住建局主要领导联合街道主要领导已约谈万科物业烟台公司主要负责人、万科御龙山项目负责人，专题研究万科御龙山小区业委会组建进度缓慢、物业服务不到位等高投诉问题整改方案，并督促万科御龙山小区物业制定“弹性定价”优化方案，全面公示小区运营成本、各项收入明细，对照服务标准重新核算物业单价，推动形成质价相符的收费机制，物业专班3次到万科御龙山小区督导整改情况。今年8月份，区住建局将万科御龙山物业作为第二季度“黑榜”企业在媒体平台发布，区住建局主要领导再次约谈万科物业烟台公司主要负责人、万科御龙山项目负责人，督促其加快问题整改。

业委会推进工作方面，前期，区住建局组织水、电、暖、气、消防等专营单位现场勘查，确认小区5个区域共用一套设施设备，属同一物业服务区域。按照市级批示“一个物业服务区域仅可设立一个业主大会”，回迁区与商品房无法分别成立业委会，须联合组建。同时，商品房与回迁业主对联合组建业委会意愿较低、存在抵触，暂未达成一致。为有效衔接业主自治管理，奇山街道牵头组建环物委，暂时代行业委会部分职能，已于8月25日完成组建。“红色环物委”共7人组成，包括街道科级干部1人、社区书记1人，以及政治素质过硬、履职能力较强的御龙山小区区人大代表等业主代表5人。环物委将常态化监督物业公司人员日常服务、公共收益公示、维修基金使用以及协商议事和沟通协调工作，对不合理服务举措提出意见，依法维护全体业主合法权益。

下一步，区住建局将加快推进“幸福信托制”物业模式扩面落地。持续挂牌督办万科御龙山等重点整治小区，压实物业整改责任，联动相关部门强化服务、资金、设施全链条监管，持续提升全区物业治理规范化水平。

以上是我们对您的建议的答复，欢迎今后对我们的工作多提宝贵意见。

烟台市芝罘区住房和城乡建设局

2026年8月12日